近期,中国最大的房产交易和服务平台—贝壳找房赴美上市成为人们茶余饭后的热议话题。历经两年,贝壳找房这个年轻的公司,站在18岁的链家肩膀上,在上周五向美国证监会提交了上市资料。
贝壳找房脱胎于中国最大地产经纪公司链家,由链家网升级而来,在链家18年线下发展的基础上,贝壳找房一路猛进,短短两年,融资两轮,跑步入场。
赴美IPO光鲜的背后,贝壳找房也存在隐忧。虽然年收入百亿元,但至今亏损。2017年、2018年、2019年,贝壳找房净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元;2020年第一季度净亏损为12.31亿元。最近三年多时间中,贝壳找房累计亏损大约44亿元。
贝壳找房连续三年亏损,引发业界广泛争议。关于贝壳找房亏损,个人认为应该要辨证看待。不同于A股市场,美股市场投资者更在乎的是EBITDA指标,该指标是把净利润重新调整,挤干非主营业务收入和非经常性收入的水分,最后得到真实的主营业务利润。EBITDA指标背后,是投资者更看重经营者的运营公司能力和效率,它是构成公司估值的核心标尺。
贝壳找房招股书显示,贝壳找房的 EBITDA(税息折旧及摊销前利润)在 2017、2018、2019 年持续盈利,2019 年更是达到最近 3 年盈利峰值 29 亿元。从上述数据可以看出,贝壳找房赴美IPO前,其实已经实现了连续三年税前盈利。这说明贝壳找房盈利能力还不错。
分析贝壳找房成本支出,发现与摩拜、美团、滴滴出行等其他消费互联网企业不同,贝壳找房规模的扩大并非是由不计成本的高补贴、高投入驱动。据贝壳找房招股书数据显示,高速扩张下运营费用与营销费用支出上相对平稳,2019 占收入比重甚至出现了下降。其中,不包括股票薪酬费用的运营费用,占收入的百分比从 2018 年的 26.9%下降至 2019 年的 21.9%;而 2018 年和 2019 年公司的营销费用,分别为 24.9 亿元和 31.1 亿元,与收入占比由 8.7%下降到了 6.7%。
当然,衡量亏损影响还需要考查企业现金流指标。值得一提的是,在现金储备方面,贝壳找房拥有健康的经营现金流叠加股权和债权融资,公司 2017 年、2018 年和 2019 年现金及现金等价物分别为 52.4 亿元人民币、91.2 亿元人民币、243.2 亿元人民币。相信有了充沛的现金储备,不仅可以让贝壳找房聚焦新增长引擎的打造,同样提升了其在疫情及行业周期中抗风险能力。
从商业模式上来说,贝壳找房已经形成了一个闭环,盈利只是时间的问题。伴随楼市存量时代来临,存量房交易需求会越来越多,作为中国最大的线上线下房地产交易和服务平台,贝壳找房的发展前景是向好的。
