香港楼市的三次崩盘——摘自香港地产业百年

香港楼价在1997年10月19日的最高峰后的一年间下跌了一半，其后在1999年曾反弹两成，但随着“八万五”时期所兴建的楼宇陆续落成，加上种种因素，楼价在其后3年多再下跌超过四成，在2003年8月24日更跌至谷底。在这5年零10个月，香港楼价下跌七成。

这就是香港楼价崩盘的全过程。这次崩盘，造就了一大批负产者，很多香港人因此破产。

一70年代末80年代初，炒楼风最炽热时，炒家索性整幢大厦炒卖，形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦，中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手，售价从7.15亿元增加到16.8亿元，短短不到两年时间内升幅高达135%。联邦、国际两幢大厦在1980年8月至1981年1月期间两次转手，售价从10.89亿元升至22.35亿元，短短半年间升幅逾1倍。

炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升，已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计，1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元，一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时，香港市民家庭平均月入1 300元，购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月(即约6年)工资。然而，1981年地产高峰时，小型住宅单位每方尺售价已升至约1000元，一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元，而市民家庭平均月入约3000元，即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月(即约8年半)工资。

当时，香港的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上，当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时，楼价下跌便势所难免。1981年，香港地产市道已转趋呆滞，空置单位大增，1980年新建住宅楼宅中，空置率已高达41.3%，大量单位滞留在大小炒家手中。地产市道的下调，只是迟早的问题。

70年代后期，香港经济开始过热，通货膨胀率已达到15%以上，但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%，而楼宇按揭利率平均为10.62%，形成市场对资金的需求有增无减。期间，港元汇率因外贸赤字增加(地产狂潮中，香港建筑材料进口大增，亦令贸赤增加)而偏软，刺激利率上升。1980年美国总统里根上台，实施紧缩货币政策打击通胀，更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日，香港最优惠利率升至20%的历史高水平，楼宇按揭利率更升至21%，对置业者产生巨大的阻吓力。这时期，港府又修订卖地政策，取消“分期付款买地”，令发展商购买土地的成本(利息)更形沉重。

1981年，银行和财务公司贷款买楼的增长率相当惊人，分期付款买楼的贷款达155.56亿元，比上一年度增加30%。然而，到了该年第四季，银行在分期付款方面的贷款已经几乎没有增加，银行对地产贷款已转趋审慎，有的借出贷款时，除了要看所按揭楼宇是否物有所值之外，还要看贷款人的偿还能力。有的银行还订出新的楼宇估值办法，即楼宇面积不再按建筑面积计算，而是以实用面积计算，按揭成数亦压低至6成。1981年7月，港府实行金融三级制，加强对财务公司管制，结果令财务公司的短期存款大减，加速信贷收缩。

1982年，是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌，官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落，冷落场面迭现，很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计，1984年港府共推出50幅官地，上半年占30幅，其中6幅因无人承价而收回，而下半年则有20幅，其中7幅收回。

地产市道崩溃，首当其冲的自然是地价。地价大跌，导致港府财政收入大减，1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字。

二1989年中，受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响，香港经济陷入疲弱局面，从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌，平均跌幅约3成。当时，香港移民潮骤起，中小型住宅楼价普遍被看淡。然而，经过半年多的调整，到1990年中，香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月，伊拉克入侵科威特，中东海湾战争爆发，市场转持观望态度。不过，受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激，楼市应跌未跌。1991年2月底，海湾战争结束，时局从紧张转向平和。当时，通胀高企加强了市民的预期通胀心理，加上2、3月份股市表现优良，引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发，香港地产市道遂进入第二次升浪。

1991年3月，香港楼市蓄势而发，升势凌厉，尤其是设备齐全的大型私人屋邨更成抢手货，包括黄埔花园、太古城、康怡花园、杏花邨、德福花园、华信花园等，黄埔花园和太古城的楼价在短短一个月时间即从每方尺约2 300元急升至约3 300元。由于楼市活跃，地产发展商在港九新界推出的多个楼盘瞬即售罄，楼价急速攀升，甚至是尚未进行登记及公开发售的楼盘，售楼处已出现轮候人龙，惟恐机会稍瞬即逝。

期间，长实推出的汇景花园更掀起新一轮的炒楼热潮。汇景花园因为是地铁沿线最后一期的大型私人屋邨，备受欢迎。3月下旬，市场传闻汇景花园将于日内推出，瞬即在长实总部中区华人行的售楼处大排长龙，长实多次贴出告示劝喻市民离去不果，最终要警方出面驱散人群。

当时，地产市场交投活跃。社交场所，人人都在大谈楼价、交换炒楼经验。银行按揭部、律师行、地产代理均忙得不可开交，一些地产代理更是从早上9时忙到翌晨1时，以求赚取更多佣金。据业内人士估计，当时地产市场上现货楼炒家约占55%，而楼花(即预售合同)炒家所占比例更高达70%。通常，物业买卖合约总值与物业转让契约总值之比可用作粗略衡量投机活动程度的指标。据田土厅的统计，这个比例1990年是0.8，到1991年已急升到1.2。

1991年7月，中英双方就新机场问题达成谅解，延误多时的新机场计划终于可以上马。受此利好消息刺激，香港楼市再度飙升，结果全年累积升幅超过55%，与市民的实际承受能力逐渐脱节。据统计，1991年底香港供楼负担比率已达93%，是1983年以来的最高水平。楼价的急升，一时成为社会舆论关注的焦点。

踏入1992年首季，香港楼市承接上年升势继续上扬，港九各区主要大型私人屋邨的成交价在3月底升至每方尺4 000元以上。然而，进入第二季后，港府的连串打击炒楼措施，尤其是限制7成楼宇按揭政策的效果逐渐浮现，楼市承接力渐弱，成交大幅减少，炒风收敛，市场转趋淡静，价格亦开始下调。

不过，就在中小型住宅楼价疲软之际，1992年第二季度起，大型豪华住宅价格开始大幅上升，短短半年间升幅达2成至3成。帝景园、宝马山花园平均每方尺升到5 000元以上，九龙塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年，在中英两国恢复外交接触，共商香港1994/1995年的选举安排的这种背景下，市场气氛转趋乐观，楼价再度攀升。这次由豪华住宅带动，到年中已上升约25%。随着豪华楼宇价格的急升，中小型住宅亦不甘后人，但受到7成楼宇按揭的制约，升势已大为逊色。

从1994年第2季至1995年第3季，香港楼市从高峰回落，作为房地产市场上升动力的住宅楼宇，其售价平均下跌约3成，个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ，商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞，租售需求均呈下降，不少店铺在空置后很长时间才觅得新户，部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津，不少发展商已搁置工业楼宇发展计划，申请改为工商用途的个案不断增加。

三经过一年半的调整，到1995年第四季，香港地产市道开始复苏。这一时期，香港经济表现渐趋好转，银行利率，尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出，特区政府班子组成，香港政治前景趋向明朗，投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧，转变为一种对新投资机会的憧憬，在种种利好因素的刺激下，海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场，香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。

踏入1997年，在经济蓬勃发展(首两季经济增幅分别是5.9%、6.8%)、股市节节攀升(恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点)的整体形势下，香港地产市道更见炽热，年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售，传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售，约值楼价的2成。1997年上半年，豪宅售价平均再攀升约3成。

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