这次地产升浪的高峰在1997年6月，换言之，香港楼市是以历史性高位迎来香港的回归的。

1994年初，著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出：香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成，虽无即时爆破的危机，但要提防两种可能：一是某些事件或环境令香港经济急转直下，又或引起极大的政治或经济不安，二是利率突然飙升。

不过，当时该研究报告仍认为：香港地产市道最可能出现的情况，是“泡沫”慢慢泄气。结果，从1994年4月到1995年第三季，在香港政府推出一系列压抑楼价措施以及美国连续7次调高息率等因素的影响下，香港楼市曾一度进入调整期，住宅楼价约下跌三成。不过，自1995年第四季度起，香港地产市道再度从谷底回升。到1996年第四季度，市场掀起豪华住宅炒风，价格急升，并带动中小型住宅楼宇价格大幅上升。踏入1997年，香港的“回归因素”被迅速炒起，楼价在此因素推动下短短半年内再大幅上升3成至5成，并形成空前炽热的投机炒卖风潮。在楼价的带动下，香港股市也从1995年初的低位止跌回升，其间，红筹股掀起炒卖狂潮，北京控股的超额认购倍数高达1000倍，光大控股的市盈率亦高达1000倍，已达到极不合理的地步。

踏入90年代以来，在多种复杂因素的推动下，香港的地产、楼市大幅飙升，拉动香港股市的大幅上涨，地产、股市的异常繁荣又刺激银行金融业的空前景气，形成港元资产的急速膨胀，进而产生整个经济中的泡沫成分。香港经济中的这种“大起”，实际上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。

闻到了吗，狂欢下弥漫着楼市腐尸的味道？

以下文章来自“真叫卢俊的地产观”，仅代表作者观点。可能显得过分悲观，甚至引起部分读者不安，但保持忧患，总好过退潮的时候才知道自己正在裸泳。

日前，市场出政策了，类似关于契税减半也营业税减免的政策，又是激起各种狂欢，认为这样的政策对二三线的楼市有极大的利好。卢俊其实不是特别懂政策环节，日常出政策的时候我也不大发文字点评，但是楼典微信小窗我说：有没有感觉一点点不对？

我说：感觉到了

我说说我的一些直观想法

——如果有一样东西，鼓励大家拼命去买的好像都不会是特别好的东西，这个故事隐约在2015年的上半年股票市场上发生过

——改革开放初期，所有好的稀缺的东西，比如大米，比如鸡蛋都是限购的，需要用粮票才能购买，不让买的说明是好东西

——从商业逻辑上来说，针对一个目标密集性的出台政策只能说明两个问题，要么是这个东西有非常严重的问题，已经来不及中医调理必须西药针筒此后；要么是之前的政策失败了，需要用下一个政策来修补，但是不论是哪一种，都说明问题比想象中的严重。

这是我不长的文科生涯里，自己时常告诉自己日常我们容易被欺骗的逻辑思路。

为什么在今年这一刻，我突然把这三点全部想到了呢，因为我手机碎片信息化背景下经常有几个关键词在刺激我的脑袋。

所有人都看出来国家在鼓励大家买房，特别是二三线的房子。

2015年最好的楼市，恰恰是那些政府舍不得卖严格限购的北上广深。从2015年下半年开始，楼市的扶持政策秘籍到令人发指的程度。

所有这些片段都在潜意识里告诉我，是不是楼市的问题已经严重到开始腐烂败坏的程度？

我开始查找一些数据。

判断整体市场是否健康的重要数据：城市库存

这个数据是我在任志强的微博里看到的，71853万方。因为甚少关注全国市场，其实我对7万方存量的概念是没有的，所以我找了一些比对的数据

2007年到现在，中国住宅的销售量只增长了80%左右，但是市场的库存已经翻了快6倍。我们认真看一下趋势，中国的房地产市场是从2011年开始失控，库存越来越多，越来越多，而且几乎没有任何停止下来的痕迹。

我希望大家记录下2011这个时间点。然后再来对比下，2011年前后，政府对待房地产的态度又是如何。

从2009年因为四万亿的扶持事件之后，全国楼市开始冲天逆转，市场快速去化，同时价格也快速攀升。而这个时候，全国的舆论压力也到达极限，当时经常在各个媒体端看到类似这样的舆论。

任志强就是在这个时候被所有人认为是全民公敌。

所以在这个压力下，我们可以看到政府对于房地产的态度就是：控制房价，从而实现平息舆论的目的。

但是错就错在当时简单的认为房价飙升是因为炒房团的介入产生的，所以采取了限购和限贷的手段，希望能够遏制房价。

这个政策，从目前来看，是没有用的。

但是如果在那个背景下如果只有这一件事情发生的化，地产的蝴蝶效应还可以控制，不会有严重的恶化。

但是中央政府在用限购和限贷政策控制楼市的时候，地方政府却做了一件小事情：这是历年全国市场的土地出让情况，比较小，大家认真看。

从2010年开始，土地市场的供应突然增多，而且在2013年的时候到达极限。为什么会出现这种情况，我们看图片最右侧的出让金占地方本级收入的百分比，在2010年之后提升到60%以上。

换句话来说，地方政府突然发现土地市场这一块肥肉，然后在2010年开始大肆的出让土地。

所以各位看到了没，2010年开始中央控制信贷市场不让需求正常的买卖房子，然后2010年开始地方政府又大量的出让土地，导致供应越来越多，需求越来越少。

慢慢的，慢慢的，慢慢的，城市的房子库存越来越多。

一线城市有外来人口导入的帮助，城市得到了喘息，而大量的二三线城市，就在这样的背景下，风险得到最大程度的暴露。

而所有的问题暴露了之后，地方政府也好，中央政府也好，突然意识到问题比想象中的严重，赶紧采取补救措施。

——其实最有用的一招在2014年的时候就已经用了：除一线城市以外，其他城市取消限购，这个在所有人眼里最大程度激活需求的政策。

但是，很遗憾，没用

——2015年下半年出台降低首付政策，这个应该是仅次于取消限购的重磅政策了。

但是还是很遗憾，还是没用

可以说，问题真的比想象中严重。

今年过好年没多久，就马上出台了降契税政策，在我眼里已经等同于政府已经开始着急的直跺脚了，要知道降低首付的政策才出台多久啊？

我后面想想，政府还有招数么，不要说什么没用的降息降准了，没有人规定市场资金流动便多之后一定要流向房地产，资金永远比人要聪明。

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